Société civile immobilière au Luxembourg

Le Luxembourg est un lieu de prédilection pour les véhicules de collecte de fonds et d’investissement en Europe, mais il peut également être un lieu approprié pour ouvrir d’autres types d’entreprises.
 
Les investisseurs ouvrant une société civile immobilière au Luxembourg bénéficient d’un régime réglementaire favorable, d’un plein droit de propriété pour les étrangers, ainsi que d’un marché immobilier robuste.
 
Notre fiduciaire au Luxembourg peut vous aider à enregistrer une société ainsi qu’un fonds d’investissement immobilier. Lisez la suite pour en savoir plus sur le démarrage d’une entreprise immobilière et contactez-nous pour savoir ce dont vous avez besoin lorsque vous êtes prêt à démarrer une entreprise.

Si vous souhaitez ouvrir une société au Luxembourg, nos solutions comprennent à la fois des services de pré-constitution, ainsi que des services post-constitution, comme indiqué ci-dessus. Les nouveaux investisseurs au Luxembourg peuvent faire confiance à notre équipe dédiée d’experts fiduciaires avec des informations et des conseils essentiels tout au long du processus de constitution, ainsi que pour la mise en place d’un véhicule d’investissement.

Informations Importantes
Utilisations des SCI	Posséder un bien immobilier
Activités interdites	Activités commerciales ou industrielles, ou activités de prestation de services
Constitution d’une Société civile immobilière au Luxembourg	Directement en tant que société civile immobilière (SCI) ou en tant que société civile (SC) ayant pour objet d’activité la gestion de biens immobiliers.
Constitution	En tant que société, par acte notarié
Immatriculation	Immatriculation au Registre du Commerce
Société civile immobilière au Luxembourg enregistrement	La Société civile immobilière au Luxembourg est également enregistrée au Registre des bénéficiaires effectifs
Personnalité morale	Oui
Capital minimum	Il n’y a pas de montant minimum
Exigences obligatoires	Nom unique de l’entreprise. Le nom peut être vérifié au Luxembourg avant la constitution
Nombre minimum d’associés	Deux
Dispositions particulières concernant les associés	Ils peuvent être des personnes physiques ou morales. Des conditions particulières s’appliquent aux partenaires de la société civile.
Responsabilité des investisseurs	Responsabilité indéfinie et solidaire
Comptabilité	Elle tient des comptes, n’est pas tenue de publier des états financiers ou disposer d’un commissaire aux comptes
Administration	Un ou plusieurs administrateurs au Luxembourg
Fiscalité au Luxembourg	Comme une société en commandite (impôt sur le revenu, TVA selon activité)

Services proposés par les sociétés immobilières au Luxembourg

Un véhicule d’investissement immobilier établi au Luxembourg permet aux investisseurs d’acquérir et/ou de posséder des terrains et des biens immobiliers. Étant donné que Luxembourg est un centre important pour les fonds d’investissement, nous pouvons séparer les options d’investissement en créant une société immobilière qui fournira différents types de services aux clients ou en créant un véhicule réglementé ou non réglementé qui agira comme un fonds d’investissement immobilier.

Les entrepreneurs qui ouvrent une société civile immobilière (SCI) au Luxembourg seront généralement impliqués dans l’achat de terrains ou d’immeubles, dans des activités telles que la construction et la rénovation d’immeubles, la location d’immeubles ou la détention de participations dans une autre société immobilière.

Les propriétaires d’entreprise impliqués dans l’immobilier doivent avoir les permis d’exploitation nécessaires. Cela s’applique aux agents immobiliers employés par une société immobilière luxembourgeoise, ainsi qu’aux promoteurs et administrateurs immobiliers.

Société civile au Luxembourg – informations générales

La société civile immobilière est l’une des quatre formes de sociétés qui peuvent être constituées au Luxembourg et utilisées à des fins diverses. Notre agent luxembourgeois présente brièvement les trois autres formes ci-dessous :

• société universelle tous biens présents : implique la mise en commun de tous les biens meubles et immeubles et des bénéfices entre les parties ;
• société universelle de gains : implique mise en commun des achats futurs effectués par les parties au cours de l’existence de la société, à l’exception des immeubles à usage personnel ;
•  société particulière : elle n’est utilisée que pour certains types de biens déterminés à l’avance, pour leur utilisation ou pour les avantages qui découlent de leur utilisation.

Ces types de sociétés civiles peuvent être utilisés par des personnes physiques et morales à des fins non commerciales, telles que la détention de biens ou la simple gestion de biens. Si une société civile telle que décrite ci-dessus est utilisée pour des activités commerciales, ne serait-ce qu’occasionnellement, le traitement fiscal qui lui est applicable sera modifié.

Il n’y a pas de conditions préalables strictes pour l’ouverture de la plupart des formes de sociétés civiles. Par exemple, il n’y a pas d’exigence de capital minimum, mais l’acte constitutif de la SC ou de la SCI, selon le cas, précisera le montant du capital, ce qui signifie qu’il détaillera le montant des apports effectués par chaque associé.

Dans une SC, les parts sociales sont nominatives et les modalités de transfert de la propriété de ces parts sont également précisées dans les statuts de la société civile.

Créer et gérer une SCI au Luxembourg

Les investisseurs qui souhaitent créer une société civile immobilière (SCI) au Luxembourg le font en rédigeant un acte sous seing privé ou un acte notarié. Les termes de leur accord sont consignés dans l’acte constitutif de la société, qui est ensuite enregistré au registre du commerce et des sociétés.

L’administrateur d’une SCI peut être une personne physique ou morale, et un administrateur qui n’est pas un mandataire (et qui n’est donc pas responsable) sera quand même responsable des faits survenus pendant son mandat ou des fautes commises pendant son mandat d’administrateur mandataire, selon le cas.

La SCI au Luxembourg peut avoir un ou plusieurs administrateurs, qui peuvent être ou non des associés, comme indiqué ci-dessus. Pour la gestion de ce type de société, la loi permet une certaine souplesse et les statuts de la société peuvent préciser les modalités de gestion de la société.

Les fonctions de l’administrateur agissant au nom de la SCI luxembourgeoise sont définies dans l’acte constitutif de la société, mais lorsqu’elles ne sont pas définies, l’administrateur est considéré comme le représentant de la société, qui peut conclure des contrats au nom de la société. L’administrateur est également celui qui peut représenter la société en justice.

Lorsqu’il n’existe pas de dispositions particulières concernant le rôle de l’administrateur, celui-ci agira en tant que représentant ayant le pouvoir de conclure des accords contraignants au nom de la société. L’administrateur est celui qui représente la société devant les tiers et en justice (le cas échéant).

L’administrateur de la SCI peut être une personne physique ou morale, mais ne peut être un commerçant.

Notre agent au Luxembourg peut vous fournir tous les détails sur les fonctions de l’administrateur et, le cas échéant, assurer la représentation et l’assistance dans les affaires relatives à la Société civile immobilière.

La responsabilité de la SCI

La société civile immobilière au Luxembourg est une forme d’entreprise dans laquelle les associés ont une responsabilité indéfinie et proportionnelle. Cette responsabilité est partagée en pourcentage. Toutefois, un administrateur non associé (n’est qu’un représentant) ne sera responsable que des fautes commises dans l’exercice des fonctions qui lui sont confiées.

L’engagement d’une société civile (qu’elle soit immobilière ou non) est légal, mais n’engage que l’associé qui a pris l’engagement, sauf si ledit associé a reçu un mandat des autres associés.

Autres aspects à considérer

Nous rappelons aux investisseurs qu’une SCI est une entreprise fiscalement transparente. Cela signifie que les revenus de l’entreprise sont imposables directement au niveau des associés.

La société civile est l’une des formes commerciales transparentes, avec la société en nom collectif – SENC et la société en commandite simple – SCS. Aucune retenue à la source ne s’applique à ces sociétés.

La société étant immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés, ses informations sont publiques. Il y a une exception: lorsque la société civile est familiale Les investisseurs qui souhaitent ouvrir une société civile immobilière au Luxembourg peuvent s’attendre à ce que les informations suivantes soient divulguées:

• son nom et les noms des associés ;
• l’objet de l’activité et sa durée ;
• siège social au Luxembourg ;
• les adresses et fonctions des administrateurs désignés ;
• des informations sur les fusions dont SCI fait partie (le cas échéant).

Compte tenu de ses caractéristiques, ainsi que du fait qu’elle est une personne morale transparente sur le plan fiscal, la SCI n’est pas tenue d’avoir un commissaire aux comptes. Les SCI devront toutefois s’immatriculer à la TVA si les activités qu’elles exercent sont soumises à cette taxe.

Notre agent fiduciaire au Luxembourg peut vous fournir plus de détails sur la SCI, les aspects de sa gestion et de sa fiscalité, ainsi que d’autres détails si nécessaire.

Ouvrir une société au Luxembourg​

Les investisseurs qui ouvrent une société au Luxembourg doivent suivre un certain nombre d’étapes clés :

1. Choix du type de société : les investisseurs peuvent choisir entre la société par actions (SA) ou la société à responsabilité limitée (SARL) ;
2. Choix du nom de la société : le nom de la nouvelle société doit être unique et une vérification préalable du nom est effectuée pour vérifier sa disponibilité ;
3. Immatriculation au registre du commerce : une fois que les investisseurs ont choisi leur type de société, leur nom et préparé ses documents, ils peuvent immatriculer l’entreprise au registre du commerce et des sociétés ;
4. Immatriculations ultérieures : l’entreprise doit être immatriculée aux fins de l’impôt et de la TVA, ainsi qu’être immatriculée en tant qu’employeur aux fins de la sécurité sociale.

La liste des étapes ci-dessus est utile pour les investisseurs qui souhaitent ouvrir une société au Luxembourg en tant que société de capitaux, également connue sous le nom de société opaque. Celles-ci se distinguent des sociétés transparentes, catégorie dans laquelle les SCI font partie, comme indiqué dans cet article.

Notre fiduciaire au Luxembourg peut vous accompagner dans toutes ces démarches. Nous pouvons également fournir des informations sur d’autres domaines d’intérêt clés, tels que la fiscalité.

Nous mentionnons que la SCI au Luxembourg est soumise à un régime fiscal transparent, ce qui signifie que la société n’est pas imposée comme les autres entités commerciales, mais plutôt les associés sont imposés. Le revenu imposable est calculé au niveau de la société, puis divisé en conséquence par chaque associé, qui est soumis à l’impôt. D’autres frais s’appliquent aux fins de l’inscription du bien en SCI (frais d’introduction du bien en SCI). Notre équipe peut vous donner plus de détails.

La SCI peut être soumise à l’enregistrement et au paiement de la TVA, en fonction des types d’activités qu’elle exercera. Nous rappelons aux investisseurs que toute entité établie au Luxembourg qui commence une activité imposable à la TVA est obligée de s’enregistrer à cette fin, mais qu’un enregistrement facultatif est également possible. Le taux de TVA standard pour 2024 est de 17% et des taux réduits s’appliquent pour certains types de biens et services.

Une fois la création de l’entreprise est finie, vous pouvez compter sur notre assistance pour d’autres types de services, comme la comptabilité au Luxembourg.

Notre équipe assiste les investisseurs qui souhaitent créer une enterprise au Luxembourg. Nous fournissons des solutions complètes pour le démarrage, la gestion et le développement de l’entreprise et nos experts fiduciaires peuvent vous aider avec des services dédiés. Vous pouvez nous contacter dès que vous avez besoin d’informations sur les formulaires commerciaux existants. Une fois la création de l’entreprise terminée, vous pouvez compter sur notre assistance pour d’autres types de services, comme la comptabilité au Luxembourg.

Nous vous invitons à regarder la vidéo suivante pour plus d’informations à propos de créer une SCI au Luxembourg:

Statistiques des fonds d’investissement immobilier luxembourgeois

Outre la possibilité d’ouvrir une société civile immobilière au Luxembourg, les investisseurs peuvent également choisir de constituer un fonds d’investissement axé sur ce secteur particulier. Le secteur de l’investissement immobilier dans le pays reste solide, le nombre de véhicules d’investissement immobilier ayant augmenté de 69 nouveaux véhicules en 2021.

Selon l’Association Luxembourgeoise des Fonds d’Investissement (ALFI), les données suivantes étaient disponibles en 2021 sur les fonds d’investissement immobilier (REIF) :

1. Types d’investisseurs : La plupart des fonds d’investissement immobilier interrogés avaient des investisseurs institutionnels, soit 82 % des fonds interrogés; 
2. Structure des fonds d’investissement : 83 % des fonds d’investissement immobilier interrogés pour l’enquête avaient un seul compartiment ; les autres avaient une structure faîtière ;
3. Secteur cible : 38% des fonds d’investissement immobilier existants focalisés sur des investissements dans un secteur particulier, par exemple 12% investis dans l’immobilier résidentiel en 2020 ;
4. Origine des investisseurs : 85,4% des investisseurs de ces fonds sont européens en 2021, suivis de 5,6% des Amériques ;
5. Nombre d’investisseurs : 90% des fonds d’investissement immobilier participant à l’enquête comptaient 25 investisseurs ou moins ; 54 % avaient 5 investisseurs ou moins ; 10 % de ces types de fonds comptaient plus de 25 investisseurs en 2021 (résultat inchangé par rapport à 2020) ;
6. Types d’investisseurs : La plupart des fonds d’investissement immobilier interrogés avaient des investisseurs institutionnels, soit 82% des fonds interrogés.

Les investisseurs qui souhaitent créer une société civile immobilière (SCI) au Luxembourg, ainsi que ceux qui souhaitent créer un fonds d’investissement immobilier peuvent contacter nos experts locaux.

Contactez notre fiduciaire au Luxembourg pour plus d’informations sur nos services.